No solo es el enganche: los otros costos que debes considerar antes de comprar una casa
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Diferencias entre vivienda nueva y usada Cómo planear tus finanzas antes de la compra Estrategia clave: revisar el CAT antes de firmar Beneficios fiscales de la hipoteca y la compraventa
Los compradores suelen enfocarse únicamente en esa cifra y olvidan los costos adicionales que surgen en cada etapa. “Normalmente la gente ve la propiedad en 3 millones de pesos y se prepara para eso, pero se olvida de todo lo demás. Estos gastos no siempre son visibles y pueden complicar la compra”, explicó Marco Torres, CEO de la inmobiliaria Encasa.mx. El primer pago es el enganche, que en un crédito hipotecario tradicional puede ir del 10% al 30% del valor del inmueble, dependiendo del aforo que otorgue el banco. A este se suman los gastos notariales, que incluyen honorarios, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y registros, con un rango de entre 6% y 8% del valor de la vivienda, de acuerdo con la Condusef. El proceso también requiere cubrir el avalúo, con un costo de entre 5,000 y 15,000 pesos, así como la comisión por apertura de crédito, que oscila entre 0.5% y 1.5%. En desarrollos nuevos suelen añadirse cuotas administrativas o de equipamiento, que pueden ir de 10,000 a 50,000 pesos. Para no comprometer tu liquidez, Torres recomendó apartar un colchón adicional del 8% al 12% del precio del inmueble, de manera que el comprador pueda enfrentar tanto los pagos obligatorios como los ajustes inesperados que surjan durante el proceso. Los costos no son iguales cuando se trata de un inmueble nuevo o uno con más de 10 años de antigüedad. En el primer caso, las desarrolladoras suelen entregar al corriente servicios y pagos de predial, lo que simplifica la operación. En propiedades usadas, en cambio, es necesario verificar que no existan adeudos de agua, luz o impuestos locales que puedan heredarse al nuevo propietario. En entidades como el Estado de México se exige una constancia de no adeudo en organismos como Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de Silao (SAPAS), la cual puede tardar hasta dos meses en emitirse. Este tipo de trámites prolonga el cierre de la operación, que en condiciones normales ronda los 45 días en la Ciudad de México. Desde la perspectiva de la planeación personal, la clave está en definir qué porcentaje del ingreso y del ahorro puede destinarse sin comprometer otras metas. Alicia Fernanda Galindo Manrique, directora del programa de Posgrado Maestría en Administración Financiera del Tec de Monterrey, subrayó que el enganche ideal se ubica entre 10% y 30% del valor de la vivienda, pero debe venir acompañado de un límite claro en el presupuesto mensual: “La teoría dice que no debes comprometer más del 20% de tus ingresos mensuales para los pagos del crédito hipotecario”, aseguró. Además de ese monto inicial, la compra requiere un fondo de emergencia que contemple impuestos como el predial, cuotas de mantenimiento, reparaciones y adecuaciones. Este fondo debe calcularse para cubrir de 3 a 18 meses de gastos mensuales, incluyendo vivienda y consumo básico. El crédito hipotecario es un compromiso que puede extenderse hasta por dos décadas. Para elegir la mejor opción, Galindo Manrique recomendó concentrarse en el Costo Anual Total (CAT), que integra todos los cargos asociados al financiamiento: apertura del crédito, tasa de interés, impuestos, seguros y gastos notariales. “Sin revisar el CAT puedes terminar pagando hasta el doble del valor del inmueble. En mi opinión, siempre conviene una tasa fija por la certeza que ofrece ante factores políticos, sociales y económicos”, explicó la especialista. Comparar este indicador entre diferentes instituciones financieras, señaló, es la manera más efectiva de asegurar que la deuda se mantenga en un nivel sostenible durante toda la vida del crédito. Para tomar decisiones informadas existen herramientas oficiales como los simuladores de hipotecas de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) que permiten comparar mensualidades, tasas y costos totales entre instituciones financieras. Laura Becerra Rodríguez, presidenta de la Comisión Técnica de Finanzas y Sistema Financiero del Colegio de Contadores Públicos de México (CCPM), señaló que los intereses reales de un crédito hipotecario son deducibles en la declaración anual. Los bancos entregan al final del año un documento con el monto a deducir, mientras que en Infonavit y Fovissste las constancias se descargan directamente desde sus plataformas. “Una vez que das el enganche y el banco otorga el financiamiento, la parte que pagas de intereses la puedes hacer deducible en tu declaración anual. Son los intereses reales, ya contemplando la inflación”, explicó. Además, recordó que el SAT permite deducir hasta cinco años hacia atrás en caso de no haber acreditado estos pagos. Para los vendedores también existen beneficios. El ISR se puede exentar si el valor de la vivienda no supera las 700,000 UDIs —aproximadamente 5.9 millones de pesos— y el inmueble fue habitado al menos durante tres años, lo cual debe comprobarse con recibos de servicios.
Cláusulas, cargos y programas vinculados: lo que sí cambia tu hipoteca
Optimizar la deuda: esquemas y pagos anticipados Cómo evitar comprometer el patrimonio
Juan Kasuga, director general de Creditaria México, aclara que los llamados “productos vinculados” (tarjeta, seguros adicionales u otros servicios del banco) no son una condición obligatoria, sino programas complementarios que el cliente puede aceptar para acceder a descuentos de tasa. “No es que te estén obligando. Tú estás en tu libertad de decir si quieres ser beneficiado para una reducción de tasa. El banco ofrece esto a sus clientes preferentes, que generalmente tienen una vinculación con otros productos”, señaló. En la estructura de la mensualidad se incluyen capital, intereses y seguros. De acuerdo con Kasuga, los seguros más comunes son desempleo, daños y vida; algunas instituciones ofrecen paquetes especiales para mujeres que cubren tres a cuatro mensualidades en caso de embarazo u otros eventos. Comisiones por administración prácticamente han desaparecido en bancos grandes. Respecto al financiamiento, los bancos no cubren el 100% del valor del inmueble. El directivo de Creditaria detalló que, en la práctica, empleados con nómina comprobable acceden a aforos de hasta 95%, mientras que personas independientes suelen alcanzar hasta 80%, con un nivel “normal” alrededor de 90%. Este rango incide en el enganche efectivo y en el tamaño del crédito disponible. Al elegir un esquema de pago también se modifica el perfil de la deuda. Kasuga explicó que además del clásico pago fijo (mensualidades iguales durante todo el plazo), existen otros crecientes que inician con cuotas más bajas y aumentan cada año según un porcentaje definido. Este formato puede ampliar 20% a 25% la línea de crédito respecto a un esquema fijo. “En un esquema creciente, la mensualidad puede iniciar en 8,600 pesos frente a 10,000 de una fija, y subir con los años hasta 12,500 peso. El promedio puede ser similar, pero la diferencia inicial otorga flexibilidad de flujo”, añadió. En cuanto a pagos por adelantado, suelen ser libres de penalización después de los primeros seis meses, sin embargo conviene preguntar cómo se aplican esos anticipos: – Reducción de deuda (plazo más corto): disminuye capital pendiente y ahorra intereses. – Reducción de mensualidad (mismo plazo): alivia flujo mensual, aunque el costo total cae menos. “Financieramente conviene más la reducción de deuda, pero por comodidad de flujo algunas personas prefieren bajar mensualidad”, puntualizó. Para operaciones futuras existen alternativas: venta con hipoteca vigente (liquidando primero el saldo con el banco) y cambio de institución si otra ofrece mejores condiciones (pago de pasivos o portabilidad). Comprar una vivienda debe ser una decisión informada, no solo un reflejo del estilo de vida aspiracional. Elaborar un presupuesto realista, revisar el historial crediticio y comprender los alcances de los seguros incluidos en el crédito son pasos fundamentales. Torres advierte que si el comprador entrega un enganche y después pierde liquidez, la operación puede caerse y el dinero adelantado no siempre se recupera. “Un enganche de 300 mil pesos representa años de trabajo e ilusiones, por lo que el acompañamiento profesional desde el inicio es esencial”, señaló. Galindo coincide en que el comprador debe evaluar su momento de vida y sus objetivos patrimoniales. La duda entre rentar o comprar no tiene una única respuesta, pero sí una constante: la necesidad de hacer números, revisar letras chiquitas y verificar que la propiedad genere plusvalía.
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