México y el nearshoring: ¿Motor sostenible o narrativa sobreestimada?

El nearshoring se ha convertido en el argumento central del sector inmobiliario industrial mexicano. Desde hace tres años, la idea de que México puede absorber la relocalización de cadenas de suministro globales ha tomado los reflectores en la discusión económica.

Esta narrativa ha tenido hitos importantes, que van desde nuevas colocaciones bursátiles, como Fibra Next, hasta movimientos estratégicos como la oferta pública de adquisición de Terrafina.

Hoy, sin embargo, el desafío es separar la retórica del fenómeno de sus resultados concretos. Los datos del segundo trimestre de 2025 ofrecen luces y sombras: un crecimiento sólido en ingresos y altos niveles de ocupación, pero también señales mixtas sobre si la demanda podrá sostenerse en los próximos años.

El agregado del mercado industrial muestra cifras históricas. El valor de mercado de las FIBRAs inmobiliarias superó los 846,000 millones de pesos en julio, con ocupaciones cercanas al 95% en el segmento industrial.

El efecto del nearshoring ha motivado la creación de nuevas plataformas como Fibra Next, que busca capitalizar hasta 8.8 millones de metros cuadrados en los próximos años.

Los resultados de las FIBRAs más representativas ayudan a matizar esa visión. Fibra Monterrey reportó ingresos por 845.2 millones de pesos en el segundo trimestre de este año, un aumento de 34.9% frente al año anterior. Respaldado por adquisiciones estratégicas como una nave arrendada a Mercado Libre de 82,251 metros cuadrados en León, Guanajuato.

La apuesta de esta Fibra confirma que por un lado el fenómeno se traduce en contratos firmes y en la expansión de portafolios hacia regiones emergentes del Bajío.

El caso de Fibra Macquarie ofrece, en contraste, una advertencia. Sus ingresos alcanzaron 1,346 millones de pesos en el mismo trimestre, con un aumento anual de 18.1%, pero su ocupación cayó de 97.6% a 94.8 por ciento.

El fenómeno es relevante porque muestra que, incluso con la fuerte demanda, algunas carteras empiezan a resentir la presión de rotación de inquilinos o la dificultad para mantener todos sus espacios llenos. El nearshoring empuja, pero no garantiza un crecimiento lineal.

El desempeño en el mercado bursátil también refleja estas diferencias. Las grandes ganadoras en lo que va del 2025 han sido Fibra Monterrey, Fibra Prologis y FUNO, con rendimientos de 20.4, 20.5 y 31.1%, respectivamente.

En contraste, otros actores industriales como Fibra Macquarie apenas avanzaron 0.83%, mientras que Vesta incluso retrocedió 2.83 por ciento.

Más allá de los resultados financieros, conviene hacer una crítica al discurso oficial del nearshoring. La primera alerta es la saturación: ocupaciones cercanas al pleno empleo en plazas como Monterrey o Tijuana dejan poco margen para absorber nuevos flujos sin presionar precios o comprometer la calidad de los contratos.

La segunda es la concentración sectorial: la mayor parte de la demanda proviene de la industria automotriz, electrónica y de comercio electrónico.

La tercera alerta es el riesgo geopolítico: los recientes aranceles impuestos por Estados Unidos sobre acero y aluminio recuerdan que el atractivo de México depende de equilibrios frágiles en la relación comercial. Además, la revisión obligatoria del T-MEC se encuentra a la vuelta de esquina programada para julio del 2026.

Ante este panorama, el gobierno lanzó el Plan México en enero, con apoyo empresarial, como estrategia de industrialización y sustitución de importaciones. Sus metas incluyen elevar la inversión al 25% del PIB, crear 1.5 millones de empleos al 2030 y aumentar en 15% el contenido nacional de las exportaciones.

Aunque ambicioso, su éxito depende de financiamiento público limitado y de que Estados Unidos no endurezca aún más su estrategia de security-shoring, que podría atrapar a México entre Washington y Pekín.

El reto ahora es reconstruir la narrativa. En ese sentido, el nearshoring no debe asumirse como destino inevitable, sino como un proceso estratégico con riesgos y oportunidades.

Para las FIBRAs, esto implica comunicar no solo sus cifras de crecimiento, sino también cómo gestionan riesgos de saturación, concentración y exposición arancelaria.

En conclusión, el nearshoring ha llevado al sector inmobiliario industrial mexicano a un momento histórico. Pero la euforia debe ir acompañada de estrategia. Hay espacio para absorber la demanda y flexibilidad para innovar, pero también riesgos que anticipar antes de que el entusiasmo derive en sobreoferta.

El futuro de las FIBRAs dependerá de su capacidad para convertir esta narrativa en una estrategia sostenible, diversificada y resistente a los vaivenes internacionales. Solo así, el nearshoring pasará de ser un eslogan repetido a convertirse en un modelo de desarrollo económico duradero.