Gentrificación en la CDMX: El debate entre la revitalización urbana y la expulsión

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“Una de las características de los países en desarrollo es la persistente e incluso creciente inaccesibilidad al suelo barato, bien ubicado, servido y seguro para amplios estratos de población que autoproducen su vivienda, es decir, las personas de menos recursos”, comentó.

Datos del Programa General de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México 2020-2035 revelan la dinámica de desplazamiento en la capital: se estima que cada año más de 20,000 hogares de los deciles I al V de ingresos son expulsados a las periferias debido a la ausencia de vivienda asequible.

Especulación y desigualdad del suelo

De acuerdo con un análisis del ECUM, la especulación inmobiliaria en la capital dejó de ser marginal para transformarse en principio rector del mercado del suelo urbano.

“En ausencia de políticas públicas firmes, el territorio ha sido capturado por intereses privados que priorizan la acumulación y retención del valor del suelo sobre el acceso justo al mismo”, indica el Colegio.

Al respecto, el urbanista Juan Carlos Zentella Gómez propone instrumentos fiscales y urbanísticos para contener estas prácticas, entre ellos: la edificación forzosa tras cierto periodo de inactividad, la expropiación concertada por causa de utilidad pública y predial progresivo para sancionar la retención especulativa del suelo.

El experto sostuvo que estas medidas buscan reorientar el desarrollo hacia una lógica de “justicia territorial”, en la que el valor generado por el suelo se traduzca en beneficios colectivos y no en exclusión.

El papel de la inversión pública

Morales Schechinger subrayó que la planeación urbana debe entenderse como un instrumento de justicia social, ya que el valor del suelo urbano se genera principalmente a partir de la inversión pública y de la planeación.

“Las ciudades gestionan el territorio a través de planes y una colección de instrumentos que las leyes mexicanas tienen, como la tributación en función de los terrenos, el impuesto predial y la expropiación”, explicó.

En este sentido, apuntó que el suelo no debe considerarse un derecho absoluto de propiedad privada, sino como un insumo social, político y cultural. Garantizar el acceso equitativo al suelo urbano es condición indispensable para hacer efectivos derechos fundamentales como la vivienda, la salud o la educación.

“La propiedad del suelo no es un derecho en sí misma; lo que es un derecho es su uso social y ambientalmente responsable”, puntualizó.

Entre las propuestas destacadas por Morales-Schechinger para mitigar los efectos negativos de la gentrificación se incluyen: zonificación incluyente, distribución equitativa de costos y beneficios, sanciones al desperdicio especulativo, y gestión social de la valorización del suelo.

El especialista también compartió experiencias internacionales que podrían servir como referentes para México: el impuesto progresivo al suelo vacante en Brasil, los Community Land Trusts en Puerto Rico y Kenia, así como los programas de vivienda incluyente en Europa y América Latina.