Del ladrillo a la inversión: EPC canaliza inversiones para vivienda en renta en EU
Pese a la volatilidad constante de los mercados, existen compañías que buscan mantener la percepción de que el ladrillo es la mejor opción para invertir, tal es el caso de la firma Eagle Property Capital (EPC), especializada en inversión inmobiliaria en Estados Unidos, la cual, por medio de su sexto fondo enfocado en la adquisición y renovación de propiedades multifamiliares, prevé captar entre 300 millones y 500 millones de dólares de capital privado.
De acuerdo con las expectativas de la firma, con este fondo se prevé concretar adquisiciones por un monto estimado de entre 860 millones y más de 1,000 millones de dólares, si se considera el apalancamiento financiero que acompaña estas inversiones.
Te puede interesar
-
EconoHábitat
Miami, Tokio y Zúrich, las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria
Así, EPC prevé adquirir alrededor de 12 comunidades multifamiliares, equivalentes a unos 4,000 departamentos. Se trata de propiedades construidas entre los años 80 y principios de los 2000 que, en su mayoría, no han sido modernizadas ni administradas profesionalmente.
La firma identifica activos con buena ubicación, realiza un proceso técnico de revisión estructural y, una vez adquiridos, invierte entre 8,000 y 15,000 dólares por unidad para renovar cocinas, pisos, electrodomésticos, iluminación y otros elementos que aumentan el valor percibido por los inquilinos.
“La idea es seguir haciendo lo que hemos hecho durante los últimos 14 años: comprar propiedades que estén bien ubicadas, pero mal administradas, modernizarlas y generar valor desde el primer día”, explicó en entrevista Mariana Robina, directora ejecutiva de la firma.
Según detalló, EPC ya ha invertido en ciudades como Houston, Dallas, Orlando y Tampa y da seguimiento a mercados como San Antonio y Austin, donde actualmente existe un proceso de ajuste tras un periodo de sobreconstrucción.
El fondo está dirigido principalmente a empresarios latinoamericanos, muchos de ellos mexicanos con capital ya establecido en Estados Unidos o que buscan invertir en dólares sin asumir directamente la operación de una propiedad.
“Es gente que no quiere comprarse un trabajo. Nosotros negociamos el predial, los seguros, el mantenimiento, incluso instalamos sensores de agua y usamos inteligencia artificial para atender a los residentes. Nuestra escala nos permite hacerlo de forma eficiente”, explicó Robina.
Eagle Property Capital ha gestionado cinco fondos previos, además de coinversiones y alianzas estratégicas, con una trayectoria de más de 10,700 departamentos adquiridos y un retorno promedio neto del 23.7 por ciento.
El capital comprometido por inversionistas asciende a más de 643 millones de dólares y el volumen transaccional supera los 1,400 millones de dólares. Su modelo combina flujo operativo constante (rentas mensuales) con plusvalía al momento de la venta y opera con una estructura financiera conservadora: no más de 65% de deuda, principalmente otorgada por agencias del gobierno estadounidense como Fannie Mae o Freddie Mac.
La inversión mínima en el nuevo fondo es de 250,000 dólares. El capital se llama de manera progresiva conforme se encuentran oportunidades de compra y se prevé un horizonte total de siete años: dos para fondeo e inversión, tres de rentas periódicas y otros dos de desinversión, durante los cuales se recupera el capital aportado junto con la ganancia acumulada por cada inmueble.
Inversionistas institucionales
Con esta nueva etapa, EPC busca también fortalecer su relación con inversionistas institucionales tanto en Estados Unidos como en México. “Nos gustaría que las afores pudieran participar. Hoy muchas están sobreexpuestas a bonos gubernamentales. Multifamily es un activo con flujos constantes, ajustable a la inflación, y con un perfil de riesgo moderado”, apuntó Robina.
Sin embargo, reconoce que el entorno económico actual impone mayores exigencias, pero aseguró que el fondo está preparado para operar de forma resiliente, incluso ante ciclos adversos.
“La ocupación tendría que bajar del 65% para poner en riesgo el pago de la deuda. Y eso, con las reservas de liquidez que tenemos, nos da tranquilidad. Hemos pasado huracanes, pandemias y caídas del petróleo en mercados como Houston. Nuestra experiencia nos permite navegar esas condiciones sin perder activos”, concluyó.
Te puede interesar
