Oficinas en CDMX: mercado en ajuste, estabilidad en precios y nuevas oportunidades

El mercado de oficinas Clase A y A+ en la Ciudad de México atraviesa una fase de ajuste y estabilización que apunta a una recuperación sostenida. Aunque la tasa de disponibilidad — 20.6% al cierre del tercer trimestre de 2025— aún se mantiene por encima del nivel considerado óptimo (entre 10% y 12%), el sector ha logrado reducir significativamente los niveles de vacancia observados durante la pandemia, cuando la cifra rondaba el 25%.

De acuerdo con el Office Market Report 3T 2025 de Colliers México, esta reducción marca el décimo trimestre consecutivo de descenso en la disponibilidad y refleja un proceso de reacomodo en el que convergen factores económicos, laborales y de oferta inmobiliaria.

“Hoy en día tenemos una tasa de disponibilidad del 20.6%. Esto todavía no se encuentra en un rango sano, pero ha mejorado sustancialmente si lo comparamos con los años más críticos del periodo postpandemia”, explicó Daniela Soriano, Senior Manager del equipo Corporate Office Services de Colliers México, en entrevista con El Economista.

Menos construcción, más ocupación

Uno de los principales motores detrás de esta tendencia es el regreso a las oficinas. “Muchas empresas han retomado la presencialidad como obligatoria, lo que ha impulsado la absorción de espacios”, señaló Soriano. A ello se suma la disminución de nuevos desarrollos inmobiliarios, que ha limitado la oferta y contribuido a mantener la estabilidad del mercado.

Según el reporte de Colliers, la absorción neta acumulada alcanzó 159,000 metros cuadrados, una cifra 19% menor que en 2024, pero 51% superior respecto a 2023. Este comportamiento, explicó la especialista, “refleja un mercado que avanza hacia el equilibrio, aunque aún está lejos de los niveles prepandemia”.

Soriano estimó que podrían pasar entre cuatro y cinco años antes de volver a un mercado“ realmente sano”, en el que las tasas de disponibilidad se ubiquen entre 10% y 12%. Uno de los desafíos más importantes, dice, es que “la mayoría de los edificios disponibles se encuentran en obra gris, lo que representa un reto para los arrendatarios que buscan espacios listos para ocupar y con presupuestos de capital (Capex) limitados”.

CBD vs SBD: dos mercados, distintas oportunidades

El mercado corporativo de la Ciudad de México se divide en dos grandes zonas: el Central Business District (CBD) —que incluye Reforma, Polanco y Lomas Palmas— y el Suburban Business District (SBD), que abarca Santa Fe, Insurgentes, Bosques, Interlomas y Periférico Sur.

El precio promedio ponderado en la capital se ubica en US$22.60 por m²/mes, con diferencias notables entre ambos corredores: US$25.9 en el CBD y US$21.5 en el SBD, de acuerdo con datos de Colliers.

“El CBD mantiene su atractivo para grandes corporativos y multinacionales, con proyectos como la nueva fase de Antara o el complejo Miyana. Pero también vemos un resurgimiento de zonas suburbanas como Santa Fe, donde las condiciones de negociación son más flexibles y las rentas más competitivas”, detalló Soriano.

En estos corredores periféricos, agregó, los descuentos entre el precio de lista y el precio de cierre pueden llegar hasta 35%, especialmente en contratos a largo plazo. “Eso representa una ventaja clara para las empresas que buscan estabilidad de flujo y espacios de alta calidad a un menor costo”, comentó.

Tecnología, consumo y fintech, los sectores más activos

Aunque la recuperación de la demanda es gradual, algunas industrias están impulsando la absorción de espacios de manera más consistente. “Los sectores de tecnología, Fintech, de consumo y servicios son los que más han contribuido a esta reactivación”, señaló la experta.

Durante la pandemia, muchas compañías dejaron oficinas en excelentes condiciones, lo que generó una oferta de espacios acondicionados tipo “plug & play”, listos para ocupar. “Esa disponibilidad inmediata es hoy un gran atractivo para los arrendatarios, que buscan flexibilidad y tiempos de instalación más cortos”, añadió.

Inversión e incentivos en un mercado de inquilinos

En materia de inversión, la Inversión Extranjera Directa (IED) creció a 34,265 millones de dólares en el segundo trimestre de 2025, frente a 31,096 millones en el mismo periodo de 2024, según cifras del reporte de Colliers. Este incremento refuerza la confianza en México como destino para establecer sedes regionales.

Sin embargo, el mercado sigue siendo favorable para los inquilinos, lo que ha llevado a los propietarios a ofrecer nuevos esquemas de incentivos: rentas escalonadas, plazos de gracia de hasta 12 meses y apoyos para el acondicionamiento de oficinas (tenant improvements).

“Hemos visto muchos propietarios abiertos a negociar. Buscan fórmulas que mantengan el valor de su propiedad sin devaluar el activo, pero que al mismo tiempo ofrezcan flexibilidad a los arrendatarios”, explicó Soriano.

Perspectivas hacia 2026

Para el cierre del 2025 y el arranque de 2026, Colliers anticipó una tendencia de estabilización. “No veremos aún tasas prepandemia, pero sí un mejor ritmo de absorción y una ocupación más dinámica conforme las empresas consolidan sus estrategias de regreso a la oficina”, proyectó Soriano.

El enfoque, concluyó, estará en optimizar espacios, promover entornos colaborativos y mejorar la experiencia de los colaboradores. “Hoy todavía estamos en un mercado de inquilinos, con grandes oportunidades para reconvertir, relocalizar o mejorar la calidad del espacio. Es el momento ideal para un fly to quality en la Ciudad de México”.

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