Densificación urbana y vivienda accesible
La escasa oferta de vivienda en ciudades mexicanas provoca el aumento en su precio, ante una demanda creciente, en especial por parte de jóvenes. No encuentran oportunidades suficientes de habitación digna accesible dentro de zonas urbanas cercanas o conectadas eficientemente a centros educativos y de trabajo. Las rentas se disparan y se vuelven inalcanzables, mientras innumerables predios o inmuebles permanecen subutilizados, en decadencia o en abandono. Restricciones regulatorias no permiten a propietarios desarrollar sus predios, por lo que frecuentemente prefieren dejarlos en la decrepitud, incluso, tratándose de fincas históricas o con valor patrimonial, como ocurre en muchas colonias centrales y centros históricos. (Ciudad de México, Veracruz, La Paz y Tampico son casos paradigmáticos). Grandes mansiones en antiguos barrios residenciales, construidas para familias pudientes y numerosas de otros tiempos quedan habitadas sólo por ancianos solitarios incapaces de mantenerlas. Estos barrios pierden población, calles y parques se vacían, y se genera un enorme desperdicio de tierra urbana, de infraestructura y de equipamiento. Casi ningún joven en lo individual o en pareja, quiere o puede vivir en casas de cinco o seis recámaras, salas, estudios, vestíbulos y jardines. Paradójicamente, los jóvenes quedan obligados a emigrar a zonas suburbanas, y a recorrer decenas de kilómetros todos los días para trabar, estudiar y socializar. La falta de vivienda accesible también impacta en los deseos de integrar nuevas familias y de tener hijos, lo que contribuye a la caída en la fecundidad.
Esto destruye el tejido social y merma la productividad, promueve la suburbanización extensiva, el uso desmedido de vehículos automotores, un alto consumo de energía y elevadas emisiones contaminantes. Las ciudades más extensas y de menor densidad (de uno o dos niveles), tienen la mayor huella ecológica y costos más altos de infraestructura hidráulica, vial y de transporte. En colonias centrales, predios o edificaciones languidecen invadidos por actividades lumpen, convertidos en bodegas de ambulantaje, y prácticamente en abandono, lo que invita a la invasión, a la ilegalidad, y a la degradación del espacio público. Predios baldíos o convertidos en atroces estacionamientos se multiplican. Muchos inmuebles son presa de conflictos sucesorios o de propiedad que a nadie le interesa resolver, por lo que quedan como bienes de manos muertas. Es una gigantesca falla institucional y de gobernanza, que impide el aprovechamiento eficiente de los recursos y bienes públicos de la ciudad. Políticas urbanas miopes, populistas o demagógicas ceden ante una cultura vecinal obtusa opuesta al reciclaje de inmuebles, a la densificación y a la construcción de vivienda. Vecinos (en su mayor parte, de la tercera edad) furiosamente se oponen al desarrollo en predios que, de manera fácil y eficiente, podrían acoger edificios de departamentos en función del contexto urbano, de tres, cuatro o cinco niveles en calles limitadas, y de muchos más niveles en grandes avenidas y sobre todo en ejes viales, cercanos a estaciones y líneas de transporte público. Pero prefieren terrenos baldíos, casas abandonadas o deterioradas, basureros, u horribles comercios o estacionamientos desolados, que son foco de inseguridad, infección y necrosis urbana. Sus argumentos no van más allá de un supuesto aumento en el tráfico y de problemas de abastecimiento de agua. (Lo cual es perfectamente soluble). Otros, extraviados, ahora se oponen a la construcción de vivienda blandiendo el judas de la Gentrificación; quieren los barrios y colonias sólo para ellos. En barrios o polígonos patrimoniales o históricos, los edificios pueden diseñarse adaptándose al entorno, o readaptarse para albergar departamentos respetando su carácter y arquitectura, con normas y supervisión adecuada del INAH y del INBA, que no cancelen el desarrollo, sino que lo armonicen con el contexto, y lo permitan y fomenten. Pero los gobiernos ceden ante el chantaje NIMBY (Not in My Backyard), y hacen gala de un ostentoso populismo vecinal. Expiden Programas de Desarrollo Urbano, normas y regulaciones que fuerzan a mantener el uso unifamiliar o de dos o tres viviendas en predios de varios cientos o incluso de más de mil metros cuadrados, con absurdas restricciones de altura. (Cierto, hay jardines y árboles patrimoniales que deben protegerse). Por su lado, la estructura del impuesto predial premia la subutilización y el abandono. El impuesto predial debe tasarse en función del valor potencial del suelo, no de la construcción, para ser un inductor de desarrollo, no un inhibidor.
Sería indispensable y urgente una política integrada de desarrollo urbano y vivienda. Claro, el desarrollo urbano es competencia local, de acuerdo al Artículo 115 Constitucional. Sin embargo, el gobierno federal a través de la Sedatu (¿alguien sabe qué hace, y quién la encabeza?) podría integrar y articular una política nacional de vivienda y densificación urbana. Coordinadamente con gobiernos estatales y municipales, Infonavit, SHCP, empresas constructoras, bancos e hipotecarias, notarios, y colegios de arquitectos, debería promover el cambio en la estructura del impuesto predial, en los Programas de Desarrollo Urbano, en las normas del INAH y del INBA, y la agilización de procesos sucesorios, licencias y permisos de construcción, y ofrecer incentivos fiscales a desarrolladores.
