Gobierno se topa con trabas normativas y falta de suelo en su apuesta por vivienda social

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Sin embargo, el mayor reto para concretar este programa ha sido la obtención de tierra urbanizada, bien ubicada y con servicios, de acuerdo con Edna Vega Rangel, titular de la Sedatu.

“Uno de los retos más complejos que hemos tenido que enfrentar es el tema del suelo. No hay suelo en el país en general, carecemos de tierra urbanizada accesible con disposición de servicios”, indicó Vega en entrevista para Econohábitat.

Inicialmente, se buscó obtener donaciones de predios de los gobiernos federal, estatal y municipal. Pero en la práctica, uno de cada tres terrenos ofrecidos fue descartado por ser inadecuado para uso habitacional debido a riesgos o falta de conectividad con zonas urbanas.

A la fecha, el gobierno ha logrado consolidar una reserva territorial con potencial para construir 200,000 viviendas, una cifra importante pero aún muy por debajo del objetivo sexenal.

Además, la normatividad local se ha convertido en un obstáculo adicional. Muchos municipios tienen densidades habitacionales muy bajas en sus planes de desarrollo urbano, lo que limita el número de viviendas que pueden construirse por hectárea.

“Hemos trabajado con los municipios y estados para lograr la densidad ideal que calculamos en 140 viviendas por hectárea”, explicó Vega Rangel.

Alianza entre IP e Infonavit

Para avanzar en la construcción de vivienda, el Infonavit ha establecido la colaboración con desarrolladores privados que aportan su propia reserva territorial. Así lo detalló Octavio Romero Oropeza, director general del instituto, quien explicó que se ha diseñado un esquema para comprar suelo a los privados.

El modelo consiste en que el Infonavit paga 50,000 pesos por cada unidad habitacional que los desarrolladores construyan en sus terrenos, mientras que los 550,000 pesos restantes corresponden al costo de construcción, conformando así el precio total de 600,000 pesos por vivienda.

El valor del suelo, por tanto, depende directamente de la densidad permitida por cada municipio. Si, por ejemplo, un predio permite construir 150 viviendas, el pago sería de 7 millones 500,000 pesos.

“Teníamos que avanzar en la adquisición del suelo, sino no íbamos a cumplir las metas. El suelo entonces vale tanto como cuántas viviendas entren en él. Depende de muchos factores, como la densidad de los municipios”, precisó Romero Oropeza.

El funcionario añadió que, hasta ahora, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) ha entregado paquetes de propuestas de proyectos que suman 350,000 viviendas.

Ejidos y nuevas formas de adquirir suelo

Ante la limitación del suelo público y la necesidad de expandir las alternativas, Sedatu también evalúa incorporar terrenos pertenecientes a ejidos y comunidades, que han mostrado interés en participar en el programa.

Edna Vega indicó que, a diferencia de los terrenos públicos, los ejidales no se ofrecen en donación, por lo que se requiere negociar precios y definir los mecanismos adecuados para integrarlos al plan habitacional. Una de las vías que se analiza es la expropiación concertada, una figura legal que permite al Estado adquirir tierra de forma voluntaria y acordada con sus propietarios.

“Hay propietarios privados, como ejidos y comunidades, que se quieren sumar, solo que en este caso ya no son donaciones. Lo que necesitamos es acordar precios y trámites”, explicó la funcionaria.